Comprar un habitatge a Catalunya, també a Granollers o al Vallès Oriental, ja no implica sempre calcular només l’ITP general. En determinades operacions, si el comprador té la condició de gran tenidor o s’adquireix un edifici sencer d’habitatges, l’impost pot arribar al 20%.
A García Degà Advocats, com a despatx d’advocats a Granollers, estem veient que aquest dubte apareix cada vegada més abans de signar arres, sobretot en compradors que ja tenen diversos immobles, societats patrimonials o famílies que estan reorganitzant el seu patrimoni.
La diferència no és menor. En una operació de 400.000 €, passar d’un 10% orientatiu a un 20% pot suposar desenes de milers d’euros més. I això pot canviar completament el finançament, la viabilitat de la compra o fins i tot la decisió de continuar endavant.
Per això, abans de signar arres o escriptura, convé revisar l’operació, el nombre d’habitatges, la titularitat, l’ús dels immobles i la zona on es troben.
Atenció: l’ITP del 20% pot canviar completament el cost real d’una compravenda. Abans de signar arres o escriptura, convé revisar si el comprador pot tenir la condició de gran tenidor o si l’operació afecta un edifici sencer d’habitatges.
QUÈ ÉS L’ITP I PER QUÈ IMPORTA EN COMPRAR UN HABITATGE A CATALUNYA
L’Impost sobre Transmissions Patrimonials, conegut com a ITP, és l’impost que normalment paga qui compra un habitatge de segona mà quan l’operació no tributa per IVA.
A la pràctica, és un dels costos més importants d’una compravenda. No és una despesa petita ni accessòria: forma part del càlcul real que s’hauria de fer abans de signar unes arres o demanar finançament.
A Catalunya, l’ITP es declara mitjançant el model 600 i existeixen tipus generals, tipus reduïts i també tipus específics per a determinats supòsits.
El problema actual és que algunes operacions poden quedar subjectes al tipus del 20%. I això no sempre es detecta a simple vista si només es mira el preu de compra.
QUAN S’APLICA L’ITP DEL 20% A CATALUNYA
L’Agència Tributària de Catalunya recull que, a partir del 27 de juny de 2025, la transmissió d’habitatges tributa al 20% quan l’adquirent és una persona física o jurídica amb consideració de gran tenidor.
També es pot aplicar aquest tipus quan s’adquireix un edifici sencer destinat a habitatges. A aquests efectes, l’ATC considera edifici d’habitatges les edificacions que contenen dos o més habitatges, hi hagi o no divisió horitzontal. Per tant, no s’ha de confondre aquest supòsit amb la compra d’un únic habitatge unifamiliar.
Dit de manera senzilla: el 20% no s’aplica pel simple fet de comprar un habitatge car. Per a això ja existeix l’escala general de l’impost.
El tipus reforçat afecta supòsits concrets: grans tenidors i adquisicions d’edificis sencers d’habitatges. Per això convé evitar dos errors molt habituals: pensar que mai afecta particulars i pensar que qualsevol compra d’import elevat ja va automàticament al 20%.
QUI POT SER GRAN TENIDOR A EFECTES DE L’ITP
A efectes de l’ITP a Catalunya, pot tenir la condició de gran tenidor qui sigui propietari de més de 10 immobles residencials a Catalunya.
També pot ser-ho qui tingui més de 1.500 m² construïts d’ús residencial a Catalunya, segons les regles de còmput aplicables en cada cas.
A més, hi ha un supòsit especialment delicat: tenir 5 o més immobles urbans residencials en una mateixa zona de mercat residencial tensionat declarada per la Generalitat.
Aquesta anàlisi pot ser especialment important en operacions de compravenda a Granollers, el Vallès Oriental i altres municipis catalans inclosos en zones de mercat residencial tensionat.
També cal mirar bé què s’està computant. No convé sumar de manera automàtica places d’aparcament, trasters o elements que no tinguin ús residencial sense revisar abans la documentació.
La titularitat també importa. Cal comprovar si existeix plena propietat, nua propietat, usdefruit, dret d’habitació, cotitularitat o diferents percentatges de participació.
A més, en persones físiques s’ha de revisar si algun habitatge té la consideració d’habitatge habitual, perquè aquesta dada pot influir en el còmput i en l’aplicació del tipus corresponent.
Per això, quan algú pregunta “amb cinc habitatges ja soc gran tenidor a Catalunya?”, la resposta prudent no és un sí o un no ràpid. Depèn de la ubicació, del tipus d’immoble, de la titularitat, dels percentatges i de la situació concreta.
COMPTE: LA CONDICIÓ ES MIRA ABANS DE COMPRAR
Aquest punt és clau. Per saber si es pot aplicar l’ITP del 20%, no n’hi ha prou amb mirar quants habitatges tindrà el comprador després de l’operació.
Cal analitzar si el comprador ja tenia la condició de gran tenidor abans de la compra, en el moment de la meritació de l’impost.
Un exemple pràctic ajuda a entendre-ho. Si una persona té quatre habitatges en una mateixa zona tensionada i n’adquireix dos més en una única escriptura, pot ser que aquestes dues compres encara no tributin al 20% si en el moment anterior a la meritació no tenia la condició de gran tenidor.
Ara bé, una vegada ja tingui cinc o més immobles residencials en aquella zona tensionada, la següent adquisició pot activar el risc d’aplicació del tipus reforçat.
Aquest matís pot tenir un impacte econòmic molt gran. Per això és tan important revisar l’operació abans de signar, no quan la compravenda ja està tancada.
EXEMPLES PRÀCTICS DE QUAN POT SALTAR EL 20%
El primer cas clar és el d’una persona o societat que ja té més de 10 habitatges a Catalunya o supera els 1.500 m² construïts d’ús residencial.
Si aquesta persona compra un altre habitatge, l’operació pot entrar en el supòsit de gran tenidor i convé analitzar si correspon aplicar el tipus del 20%.
El segon cas és el de qui té habitatges en una mateixa zona de mercat residencial tensionat. Si ja es tenen 5 immobles urbans residencials en aquesta zona i es vol comprar un altre habitatge, el risc fiscal s’ha de revisar amb molta cura.
El tercer cas és el d’una societat que compra un habitatge. No s’ha de pensar només en grans fons o bancs. També pot afectar societats patrimonials, estructures familiars o empreses que acumulen immobles residencials.
El quart cas és la compra d’un edifici sencer d’habitatges. Aquí el tipus del 20% pot entrar en joc encara que l’edifici no estigui dividit horitzontalment, cosa que fa imprescindible revisar l’operació completa abans de signar.
DIFERÈNCIA ENTRE EL TIPUS GENERAL I EL 20%
La diferència entre aplicar el tipus general i aplicar el 20% pot ser enorme. La taula següent és orientativa. A Catalunya, el tipus general pot ser progressiu segons el valor de l’immoble, mentre que el tipus específic per a grans tenidors o edificis sencers pot arribar al 20%.
| Valor de l’operació | Tipus general orientatiu | Possible tipus gran tenidor o edifici sencer | Diferència aproximada |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 10% | 20% | +25.000 € |
| 400.000 € | 10% | 20% | +40.000 € |
| 700.000 € | Tipus mitjà segons escala | 20% | Diferència rellevant |
| 1.000.000 € | Tipus mitjà segons escala | 20% | Diferència molt elevada |
En operacions d’import elevat, comprar sense haver calculat bé l’ITP pot deixar el comprador en una posició molt incòmoda: arres signades, finançament ajustat i un cost fiscal superior al previst.
PER QUÈ CONVÉ REVISAR L’OPERACIÓ ABANS DE SIGNAR ARRES
El contracte d’arres no és un simple tràmit. En moltes compravendes, compromet quantitats importants i marca les conseqüències si una de les parts no continua endavant.
Si el comprador signa arres pensant en un cost fiscal i després descobreix que l’operació pot tributar al 20%, el problema ja no és només pagar més. El problema és que potser ja s’ha compromès a comprar.
També hi pot haver errors en comprar mitjançant societat, en adquirir diversos habitatges en una mateixa operació o en no revisar si els immobles són en zona tensionada.
En alguns casos, a més, cal valorar si l’autoliquidació s’ha d’identificar correctament segons el supòsit aplicable, especialment quan es tracta de grans tenidors o edificis sencers d’habitatges.
Una revisió abans de signar pot evitar que el comprador descobreixi el sobrecost quan l’operació ja està compromesa.
Has de signar arres o una compravenda? Envia’ns un WhatsApp 💬 i revisem si l’operació pot tenir risc fiscal abans de signar.
QUINS DOCUMENTS CONVÉ REVISAR
Per valorar si es pot aplicar l’ITP del 20% a Catalunya, convé revisar la documentació de la compra i també la situació patrimonial prèvia del comprador.
Normalment serà útil comprovar la nota simple, les escriptures dels immobles que ja són propietat del comprador, les referències cadastrals i els percentatges de titularitat.
També cal mirar l’ús cadastral, la superfície construïda residencial, la ubicació dels immobles i si es troben dins d’una zona de mercat residencial tensionat.
Si l’operació encara no s’ha signat, és especialment recomanable revisar el contracte d’arres i l’esborrany d’escriptura. Allà poden aparèixer detalls decisius: si compra una persona física, una societat o diversos compradors; si es compra un edifici sencer; o si s’adquireixen diverses entitats registrals en una mateixa operació.
En operacions familiars o patrimonials, també pot ser útil coordinar aquesta revisió amb altres assumptes, com una herència, una compravenda entre familiars, una separació o una extinció de condomini a Granollers.
COM POT AJUDAR UN ADVOCAT ABANS DE LA COMPRA
Un advocat pot revisar l’operació abans que el comprador assumeixi compromisos difícils de desfer.
A García Degà Advocats podem analitzar si el comprador pot tenir la condició de gran tenidor, si la compra pot quedar subjecta a l’ITP del 20% i quins riscos convé valorar abans de signar.
També revisem contractes d’arres, escriptures, notes simples i operacions on intervenen societats, diversos compradors o immobles amb diferents titularitats.
Quan cal, coordinem la revisió amb notaria, gestoria o assessoria fiscal perquè l’operació no es valori per parts aïllades, sinó com un conjunt.
I si l’autoliquidació ja s’ha presentat, també es pot revisar la situació per valorar possibles riscos si l’Administració discuteix el tipus aplicat.
ADVOCATS A GRANOLLERS PER REVISAR COMPRES D’HABITATGE A CATALUNYA
A García Degà Advocats revisem operacions de compravenda d’habitatge, contractes d’arres, escriptures, herències amb immobles i conflictes patrimonials. Si la compra ve vinculada a una successió, també et podem ajudar com a advocats d’herències a Granollers.
També podem intervenir quan la compra ve després d’una separació, una liquidació patrimonial o una reorganització familiar, situacions en què pot ser recomanable comptar amb un advocat de família a Granollers.
Si en l’operació apareixen habitatges situats en municipis declarats zona tensionada, convé revisar bé el context, igual que passa en assumptes de lloguer a Granollers i zona tensionada.
Atenem presencialment a Granollers i també fem consultes online quan l’operació es realitza a Catalunya i la documentació es pot revisar a distància.
PREGUNTES FREQÜENTS SOBRE L’ITP DEL 20% A CATALUNYA
Sempre es paga el 20% d’ITP en comprar un habitatge a Catalunya?
No. El 20% s’aplica en supòsits concrets, com compres realitzades per grans tenidors o adquisicions d’edificis sencers d’habitatges. En molts casos s’aplica el tipus general o algun tipus reduït si es compleixen els requisits.
Qui paga l’ITP en una compravenda d’habitatge?
En general, l’ITP el paga qui adquireix l’immoble. Per això és important calcular bé el cost fiscal abans de signar arres o escriptura.
Amb cinc habitatges ja soc gran tenidor a Catalunya?
Depèn. Pot ser rellevant tenir cinc o més immobles urbans residencials en una mateixa zona de mercat residencial tensionat, però cal revisar ubicació, titularitat, percentatges, ús i situació concreta.
El 20% s’aplica si compro el meu habitatge habitual?
No necessàriament. Cal revisar si l’habitatge serà l’habitatge habitual del comprador, si es compleixen requisits per aplicar algun tipus reduït i si el comprador té o no la condició de gran tenidor. No convé donar una resposta automàtica sense revisar la documentació.
Què passa si compro un edifici sencer d’habitatges?
La compra d’un edifici sencer d’habitatges pot estar subjecta al tipus del 20%, amb matisos segons qui compra, el destí dels habitatges i la composició de l’edifici.
Convé revisar el contracte d’arres abans de comprar?
Sí. Si el cost fiscal real no s’ha calculat bé, el comprador pot comprometre’s a una operació molt més cara del que havia previst.
CONTACTA AMB ADVOCATS A GRANOLLERS ABANS DE SIGNAR UNA COMPRAVENDA
Si has de comprar un habitatge, diversos habitatges o un edifici sencer a Catalunya, revisa abans el cost fiscal real de l’operació.
A García Degà Advocats podem estudiar la documentació, comprovar si es pot aplicar l’ITP del 20%, revisar el contracte d’arres i ajudar-te a prendre una decisió amb seguretat abans de signar.
Atenem a Granollers, Vallès Oriental i també online quan l’operació ho permet.
No oferim consultes gratuïtes. Revisem documentació concreta per poder donar-te una resposta útil i aplicable al teu cas.
Necessites ajuda legal?
Atenem presencialment a Granollers i també fem consultes online.