Compartir un habitatge amb una exparella, germans o familiars pot convertir-se en un problema quan una persona vol vendre, una altra vol quedar-se l’immoble i una altra simplement bloqueja qualsevol solució. Mentrestant, continuen arribant despeses d’hipoteca, IBI, comunitat, assegurances, reparacions o subministraments.
L’extinció de condomini és una de les vies legals més eficaces per sortir d’una propietat compartida. Permet que un dels copropietaris s’adjudiqui l’immoble compensant econòmicament la resta, o que es posi fi a la copropietat mitjançant venda o divisió judicial si no hi ha acord.
A García Degà Advocats, advocats a Granollers, ajudem a resoldre situacions de copropietat bloquejada entre exparelles, germans, hereus o familiars. El nostre objectiu és que puguis recuperar la teva part, evitar errors fiscals i sortir d’una situació que ja no vols mantenir.
Si el conflicte ve d’una herència, també pots consultar la nostra guia sobre què fer si un germà no vol vendre el pis heretat. Si encara estàs tramitant la successió, revisa la nostra pàgina d’advocat d’herències a Granollers.
QUÈ ÉS L’EXTINCIÓ DE CONDOMINI?
L’extinció de condomini, també anomenada dissolució de comunitat o extinció de proindivís, és el mecanisme pel qual es posa fi a una propietat compartida.
Passa, per exemple, quan dues persones són propietàries d’un habitatge al 50% i una d’elles es queda el 100% compensant econòmicament l’altra per la seva part.
Els casos més habituals són:
- Exparelles que van comprar un habitatge conjuntament.
- Exmatrimonis que volen liquidar l’habitatge familiar.
- Germans que han heretat un pis.
- Familiars que comparteixen una casa i no es posen d’acord.
- Copropietaris que volen sortir d’una inversió comuna.
A Catalunya, qualsevol cotitular pot demanar la divisió de la cosa comuna en qualsevol moment i sense haver d’explicar els seus motius, excepte en casos d’excepcions legals o pactes d’indivisió vàlids.
QUAN CONVÉ FER UNA EXTINCIÓ DE CONDOMINI?
L’extinció de condomini és especialment útil quan un dels copropietaris vol quedar-se l’habitatge i l’altre vol rebre diners per la seva part.
Sol ser una bona opció quan:
- Un dels propietaris vol conservar el pis.
- L’altre vol sortir de la propietat.
- Hi ha acord sobre el valor de l’immoble.
- Existeix capacitat econòmica per compensar qui surt.
- Es vol evitar una compravenda fiscalment més cara.
- Es vol resoldre una copropietat després d’un divorci, ruptura o herència.
Ara bé, no sempre n’hi ha prou amb signar una escriptura. Si hi ha hipoteca, conflicte, ús exclusiu de l’habitatge o desacord sobre el valor, convé preparar bé l’operació abans d’anar al notari.
EXTINCIÓ DE CONDOMINI ENTRE EXPARELLES
Un dels supòsits més freqüents és el d’una parella que va comprar un habitatge en comú i, després de la ruptura, una persona vol quedar-se el pis i l’altra vol sortir-ne.
En aquests casos, l’extinció de condomini pot permetre que una part s’adjudiqui la totalitat de l’habitatge i compensi l’altra per la seva quota. Tot i així, cal revisar tres punts clau:
- Valor real de mercat de l’habitatge.
- Import pendent d’hipoteca.
- Alliberament o no del préstec hipotecari.
El gran error és pensar que “sortir de l’escriptura” equival a sortir de la hipoteca. No és així. La propietat i el deute bancari són plans diferents. Pots deixar de ser propietari i continuar sent deutor davant del banc si no se signa una novació hipotecària.
Si l’extinció de condomini està relacionada amb un divorci o separació, convé coordinar-la amb el procediment de família. Pots consultar també la nostra pàgina d’advocat de família a Granollers.
EXTINCIÓ DE CONDOMINI ENTRE GERMANS PER HERÈNCIA
Un altre cas molt habitual és el de diversos germans que hereten un pis. Un vol vendre, un altre vol quedar-se l’habitatge i un altre no vol signar res. Si hi ha acord, es pot pactar que un s’adjudiqui l’immoble compensant els altres.
Abans de formalitzar l’extinció, cal comprovar:
- Si l’herència ja està acceptada.
- Quina quota té cada hereu.
- Si hi ha testament o declaració d’hereus.
- Si existeixen deutes, hipoteca o càrregues.
- Quin és el valor real del pis.
- Quines despeses s’han pagat i per qui.
Si el problema és que un dels germans es nega a vendre o viu al pis sense pagar, pot ser necessari enviar un requeriment formal i valorar la divisió de la cosa comuna. Pots ampliar informació a la nostra guia sobre el meu germà no vol vendre el pis heretat.
EXTINCIÓ DE CONDOMINI I ESTALVI FISCAL
Un dels grans avantatges de l’extinció de condomini és el seu tractament fiscal quan està correctament plantejada. En molts casos pot resultar més eficient que una compravenda de quota indivisa.
Si una persona “compra” la part de l’altra mitjançant una compravenda normal, l’operació pot tributar per Transmissions Patrimonials Oneroses. En canvi, si l’operació s’estructura correctament com a extinció de condomini, pot tributar per Actes Jurídics Documentats, sempre que es compleixin els requisits i no existeixi un excés d’adjudicació subjecte a TPO.
AJD DAVANT ITP: PER QUÈ ÉS TAN IMPORTANT
A Catalunya, l’Agència Tributària de Catalunya indica que l’adjudicació de béns en l’extinció de condomini formalitzada en escriptura pública tributa per AJD, tarifa AJ3, amb un tipus de l’1,5%, quan no genera un excés d’adjudicació que hagi de tributar per TPO.
A més, la base imposable no es calcula necessàriament sobre tot el valor de l’immoble, sinó sobre el valor de la participació que s’adjudica el cotitular i de la qual no era titular abans de l’extinció.
Això pot suposar una diferència econòmica rellevant. Per això és fonamental revisar bé l’operació abans de signar, perquè una extinció mal plantejada pot ser requalificada fiscalment i perdre l’avantatge esperat.
BONIFICACIÓ DEL 100% D’AJD EN DIVORCI O SEPARACIÓ
En determinats supòsits de separació, divorci o extinció de parella estable, la normativa catalana preveu una bonificació del 100% de la quota gradual d’AJD en l’escriptura pública corresponent.
Això pot ser molt rellevant quan l’habitatge comú s’adjudica a un dels membres de la parella dins del procés de ruptura. Ara bé, no s’ha d’aplicar automàticament sense revisar requisits, escriptura, causa de l’operació i documentació.
Si existeix divorci o separació, convé coordinar l’estratègia familiar, hipotecària i fiscal per no signar una escriptura que resolgui un problema i en creï un altre.
COMPTE AMB LES FALSES EXTINCIONS DE CONDOMINI
No tota sortida parcial d’un copropietari és automàticament una extinció de condomini fiscalment segura. Si la comunitat no s’extingeix realment o l’operació no està correctament configurada, Hisenda pot entendre que existeix una transmissió de quotes i exigir una altra tributació.
Això pot passar, per exemple, quan surten alguns comuners però la comunitat continua entre altres, o quan s’encadena una operació complexa sense analitzar-ne els efectes fiscals.
Abans de signar, convé revisar:
- Qui són els propietaris actuals.
- Quina quota té cadascú.
- Qui s’adjudica l’immoble.
- Com es compensa la resta.
- Si la comunitat s’extingeix completament.
- Si existeix excés d’adjudicació.
- Si hi ha hipoteca o deutes associats.
EXTINCIÓ DE CONDOMINI AMB HIPOTECA
La hipoteca és el punt que més problemes genera. Moltes persones creuen que, en signar l’extinció de condomini, deixen de tenir qualsevol responsabilitat sobre el préstec. Això és fals.
L’escriptura d’extinció de condomini canvia la titularitat de l’habitatge, però no allibera automàticament el copropietari sortint del deute davant del banc.
Perquè el banc deixi de poder reclamar-te, ha d’acceptar una novació hipotecària o una operació equivalent que t’alliberi expressament com a deutor. Si el banc no ho accepta, pots deixar de ser propietari però continuar responent de la hipoteca.
Per això, abans de signar l’extinció, cal negociar amb l’entitat bancària i comprovar si l’adjudicatari pot assumir sol el deute. Signar sense aquesta revisió et pot deixar en una situació molt perillosa.
QUÈ PASSA SI LA MEVA EXPARELLA O EL MEU GERMÀ NO VOL VENDRE?
Si no hi ha acord per vendre, adjudicar o compensar, la via amistosa s’esgota. En aquest cas pot exercir-se l’acció de divisió de la cosa comuna.
A Catalunya, qualsevol cotitular pot sol·licitar la divisió de l’objecte comú. Si les parts no es posen d’acord, es pot instar la intervenció judicial perquè es posi fi a la comunitat.
Quan el bé és un pis indivisible, les sortides habituals són:
- Adjudicació a un dels copropietaris compensant la resta.
- Venda de l’immoble i repartiment del preu.
- Subhasta judicial si no hi ha acord i la situació queda bloquejada.
La subhasta sol ser l’últim recurs, perquè pot obtenir-se un preu inferior al de mercat. Tanmateix, també és una eina de pressió: moltes persones que bloquegen la venda canvien d’actitud quan entenen que la negativa pot perjudicar econòmicament tothom.
LA REGLA DEL 80% A CATALUNYA
El Codi Civil de Catalunya conté una regla especialment rellevant: el cotitular que sigui propietari de quatre cinquenes parts de les quotes o més pot exigir l’adjudicació de la totalitat del bé, pagant en metàl·lic el valor pericial de la participació dels altres cotitulars.
Això pot ser molt útil en situacions en què una persona ja té una participació molt majoritària i vol completar la titularitat de l’immoble.
No obstant això, aquesta regla s’ha d’analitzar cas per cas, perquè exigeix revisar quotes, valoració pericial, situació registral i possible oposició dels altres cotitulars.
QUI PAGA LES DESPESES DE L’EXTINCIÓ DE CONDOMINI?
Les despeses poden dependre del pacte entre les parts i del tipus d’operació. A la pràctica, solen aparèixer aquests conceptes:
- Notaria.
- Registre de la Propietat.
- AJD o tributació aplicable.
- Gestoria, si s’utilitza.
- Tasació o valoració de l’immoble.
- Novació hipotecària, si hi ha préstec.
- Honoraris professionals.
El més recomanable és pactar expressament qui assumeix cada despesa abans de signar. Si hi ha hipoteca, també caldrà revisar possibles comissions bancàries, despeses de novació i condicions de l’entitat.
QUINS DOCUMENTS NECESSITO?
Per estudiar una extinció de condomini, normalment necessitarem:
- Escriptura de compravenda o adjudicació hereditària.
- Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat.
- Últim rebut de l’IBI.
- Dades de referència cadastral.
- Saldo pendent d’hipoteca, si existeix.
- Escriptura del préstec hipotecari.
- Valoració o taxació de l’immoble.
- DNI/NIE dels copropietaris.
- Documentació de divorci, separació o herència si la copropietat neix d’aquesta situació.
- Justificants de despeses pagades per un sol copropietari, si hi ha reclamacions pendents.
Com més aviat es reuneixi la documentació, més fàcil serà detectar riscos i plantejar una sortida realista.
ERRORS FREQÜENTS EN UNA EXTINCIÓ DE CONDOMINI
- Signar sense haver pactat la sortida de la hipoteca.
- Confondre extinció de condomini amb compravenda.
- No calcular bé l’impacte fiscal.
- No valorar correctament l’immoble.
- Signar compensacions privades sense garanties.
- No revisar càrregues registrals.
- No tenir en compte deutes de comunitat, IBI o derrames.
- Esperar massa quan l’altra part bloqueja la venda.
- Fer una operació parcial que Hisenda pugui requalificar.
- No documentar les despeses pagades per un sol copropietari.
La teva exparella, germà o família bloqueja l’habitatge? Escriu-nos per WhatsApp i revisem si convé extinció de condomini, adjudicació o divisió judicial.
COM T’AJUDA GARCÍA DEGÀ ADVOCATS
A García Degà Advocats analitzem la teva situació de copropietat i t’expliquem quina via és més convenient per sortir-ne amb seguretat.
Podem ajudar-te en:
- Negociació amb exparella, germans o familiars.
- Revisió d’escriptures i quotes de propietat.
- Càlcul de compensacions entre copropietaris.
- Coordinació amb notaria i registre.
- Revisió fiscal de l’operació.
- Negociació amb el banc si hi ha hipoteca.
- Preparació de requeriments formals.
- Demanda de divisió de cosa comuna si no hi ha acord.
- Reclamació de despeses pagades per un sol dels propietaris.
El nostre objectiu és evitar que continuïs atrapat en una propietat compartida que ja no vols mantenir.
PREGUNTES FREQÜENTS SOBRE EXTINCIÓ DE CONDOMINI
Es pot obligar l’altre propietari a vendre?
No se’l pot obligar a signar voluntàriament una compravenda, però sí que pots exercir l’acció de divisió de cosa comuna per posar fi a la copropietat. Si no hi ha acord, el procediment pot acabar en venda judicial o subhasta.
Quina diferència hi ha entre compravenda i extinció de condomini?
En la compravenda, una persona transmet la seva part a una altra. En l’extinció de condomini es posa fi a una comunitat existent, normalment adjudicant el bé a un dels copropietaris i compensant la resta. La diferència pot tenir conseqüències fiscals molt importants.
L’extinció de condomini m’allibera de la hipoteca?
No automàticament. Per quedar alliberat davant del banc, l’entitat ha d’acceptar expressament la novació hipotecària o un mecanisme equivalent. Si no ho fa, pots deixar de ser propietari i continuar responent com a deutor.
Quins impostos es paguen a Catalunya?
Quan l’operació està correctament configurada i no hi ha excés subjecte a TPO, l’extinció de condomini formalitzada en escriptura pública tributa per AJD, tarifa AJ3, al tipus de l’1,5%. En separació, divorci o extinció de parella estable pot existir bonificació del 100% de la quota gradual d’AJD si es compleixen els requisits.
Què passa si la meva exparella no vol vendre el pis?
Primer convé intentar una solució negociada: adjudicació a una part, venda a un tercer o compensació. Si no hi ha acord, pot plantejar-se la divisió judicial de la cosa comuna.
Què passa si el meu germà viu al pis i no vol marxar?
Es pot requerir formalment el cessament de l’ús exclusiu, reclamar una compensació econòmica i valorar una divisió de cosa comuna. Si l’origen és una herència, convé revisar abans l’acceptació i adjudicació hereditària.
Quant tarda una extinció de condomini?
Si hi ha acord, pot tramitar-se de manera relativament àgil mitjançant escriptura notarial. Si no hi ha acord i cal acudir a la via judicial, el termini dependrà del jutjat, de l’oposició de l’altra part i de la complexitat del cas.
Necessito advocat?
No sempre és obligatori per signar una escriptura, però és molt recomanable. Un error fiscal, hipotecari o de valoració pot sortir molt més car que l’assessorament previ.
CONTACTA AMB ADVOCATS D’EXTINCIÓ DE CONDOMINI A GRANOLLERS
Si comparteixes un habitatge amb la teva exparella, germans o familiars i vols sortir de la copropietat, no deixis que el conflicte s’allargui. Com més aviat revisem escriptures, quotes, hipoteca, valor de mercat i posició de cada part, abans podrem plantejar una solució eficaç.
A García Degà Advocats atenem extincions de condomini a Granollers, al Vallès Oriental i també tràmits online a Catalunya quan l’assumpte ho permet.
No oferim consultes gratuïtes. T’explicarem les opcions, riscos, costos i estratègia abans d’iniciar l’encàrrec.