Comprar una vivienda en Cataluña, también en Granollers o en el Vallès Oriental, ya no implica siempre calcular solo el ITP general. En determinadas operaciones, si el comprador tiene condición de gran tenedor o se adquiere un edificio entero de viviendas, el impuesto puede llegar al 20%.
En García Degà Advocats, como despacho de abogados en Granollers, estamos viendo que esta duda aparece cada vez más antes de firmar arras, sobre todo en compradores que ya tienen varios inmuebles, sociedades patrimoniales o familias que están reorganizando su patrimonio.
La diferencia no es menor. En una operación de 400.000 €, pasar de un 10% orientativo a un 20% puede suponer decenas de miles de euros más. Y eso puede cambiar por completo la financiación, la viabilidad de la compra o incluso la decisión de seguir adelante.
Por eso, antes de firmar arras o escritura, conviene revisar la operación, el número de viviendas, la titularidad, el uso de los inmuebles y la zona donde se encuentran.
Atención: el ITP del 20% puede cambiar por completo el coste real de una compraventa. Antes de firmar arras o escritura, conviene revisar si el comprador puede tener condición de gran tenedor o si la operación afecta a un edificio entero de viviendas.
QUÉ ES EL ITP Y POR QUÉ IMPORTA AL COMPRAR UNA VIVIENDA EN CATALUÑA
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP, es el impuesto que normalmente paga quien compra una vivienda de segunda mano cuando la operación no tributa por IVA.
En la práctica, es uno de los costes más importantes de una compraventa. No es un gasto pequeño ni accesorio: forma parte del cálculo real que debería hacerse antes de firmar unas arras o pedir financiación.
En Cataluña, el ITP se declara mediante el modelo 600 y existen tipos generales, tipos reducidos y también tipos específicos para determinados supuestos.
El problema actual es que algunas operaciones pueden quedar sujetas al tipo del 20%. Y eso no siempre se detecta a simple vista si solo se mira el precio de compra.
CUÁNDO SE APLICA EL ITP DEL 20% EN CATALUÑA
La Agencia Tributaria de Cataluña recoge que, a partir del 27 de junio de 2025, la transmisión de viviendas tributa al 20% cuando el adquirente es una persona física o jurídica con consideración de gran tenedor.
También puede aplicarse este tipo cuando se adquiere un edificio entero destinado a viviendas. A estos efectos, la ATC considera edificio de viviendas las edificaciones que contienen dos o más viviendas, exista o no división horizontal. Por tanto, no debe confundirse este supuesto con la compra de una única vivienda unifamiliar.
Dicho de forma sencilla: el 20% no se aplica por el simple hecho de comprar una vivienda cara. Para eso existe la escala general del impuesto.
El tipo reforzado afecta a supuestos concretos: grandes tenedores y adquisiciones de edificios enteros de viviendas. Por eso conviene evitar dos errores muy habituales: pensar que nunca afecta a particulares y pensar que cualquier compra de importe alto ya va automáticamente al 20%.
QUIÉN PUEDE SER GRAN TENEDOR A EFECTOS DEL ITP
A efectos del ITP en Cataluña, puede tener condición de gran tenedor quien sea propietario de más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña.
También puede serlo quien tenga más de 1.500 m² construidos de uso residencial en Cataluña, según las reglas de cómputo aplicables en cada caso.
Además, hay un supuesto especialmente delicado: tener 5 o más inmuebles urbanos residenciales en una misma zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat.
Este análisis puede ser especialmente importante en operaciones de compraventa en Granollers, el Vallès Oriental y otros municipios catalanes incluidos en zonas de mercado residencial tensionado.
También hay que mirar bien qué se está computando. No conviene sumar de forma automática plazas de garaje, trasteros o elementos que no tengan uso residencial sin revisar antes la documentación.
La titularidad también importa. Hay que comprobar si existe plena propiedad, nuda propiedad, usufructo, derecho de habitación, cotitularidad o distintos porcentajes de participación.
Además, en personas físicas debe revisarse si alguna vivienda tiene la consideración de vivienda habitual, porque este dato puede influir en el cómputo y en la aplicación del tipo correspondiente.
Por eso, cuando alguien pregunta “¿con cinco viviendas ya soy gran tenedor en Cataluña?”, la respuesta prudente no es un sí o un no rápido. Depende de la ubicación, del tipo de inmueble, de la titularidad, de los porcentajes y de la situación concreta.
CUIDADO: LA CONDICIÓN SE MIRA ANTES DE COMPRAR
Este punto es clave. Para saber si puede aplicarse el ITP del 20%, no basta con mirar cuántas viviendas tendrá el comprador después de la operación.
Hay que analizar si el comprador ya tenía condición de gran tenedor antes de la compra, en el momento del devengo del impuesto.
Un ejemplo práctico ayuda a entenderlo. Si una persona tiene cuatro viviendas en una misma zona tensionada y adquiere dos más en una única escritura, puede que esas dos compras todavía no tributen al 20% si en el momento anterior al devengo no tenía condición de gran tenedor.
Ahora bien, una vez ya tenga cinco o más inmuebles residenciales en esa zona tensionada, la siguiente adquisición puede activar el riesgo de aplicación del tipo reforzado.
Este matiz puede tener un impacto económico muy grande. Por eso es tan importante revisar la operación antes de firmar, no cuando la compraventa ya está cerrada.
EJEMPLOS PRÁCTICOS DE CUÁNDO PUEDE SALTAR EL 20%
El primer caso claro es el de una persona o sociedad que ya tiene más de 10 viviendas en Cataluña o supera los 1.500 m² construidos de uso residencial.
Si esa persona compra otra vivienda, la operación puede entrar en el supuesto de gran tenedor y conviene analizar si corresponde aplicar el tipo del 20%.
El segundo caso es el de quien tiene viviendas en una misma zona de mercado residencial tensionado. Si ya se tienen 5 inmuebles urbanos residenciales en esa zona y se quiere comprar otro, el riesgo fiscal debe revisarse con mucho cuidado.
El tercer caso es el de una sociedad que compra una vivienda. No hay que pensar solo en grandes fondos o bancos. También puede afectar a sociedades patrimoniales, estructuras familiares o empresas que acumulan inmuebles residenciales.
El cuarto caso es la compra de un edificio entero de viviendas. Aquí el tipo del 20% puede entrar en juego aunque el edificio no esté dividido horizontalmente, lo que hace imprescindible revisar la operación completa antes de firmar.
DIFERENCIA ENTRE EL TIPO GENERAL Y EL 20%
La diferencia entre aplicar el tipo general y aplicar el 20% puede ser enorme. La siguiente tabla es orientativa. En Cataluña, el tipo general puede ser progresivo según el valor del inmueble, mientras que el tipo específico para grandes tenedores o edificios enteros puede llegar al 20%.
| Valor de la operación | Tipo general orientativo | Posible tipo gran tenedor o edificio entero | Diferencia aproximada |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 10% | 20% | +25.000 € |
| 400.000 € | 10% | 20% | +40.000 € |
| 700.000 € | Tipo medio según escala | 20% | Diferencia relevante |
| 1.000.000 € | Tipo medio según escala | 20% | Diferencia muy elevada |
En operaciones de importe alto, comprar sin haber calculado bien el ITP puede dejar al comprador en una posición muy incómoda: arras firmadas, financiación ajustada y un coste fiscal superior al previsto.
POR QUÉ CONVIENE REVISAR LA OPERACIÓN ANTES DE FIRMAR ARRAS
El contrato de arras no es un simple trámite. En muchas compraventas, compromete cantidades importantes y marca las consecuencias si una de las partes no sigue adelante.
Si el comprador firma arras pensando en un coste fiscal y después descubre que la operación puede tributar al 20%, el problema ya no es solo pagar más. El problema es que quizá ya se ha comprometido a comprar.
También puede haber errores al comprar mediante sociedad, al adquirir varias viviendas en una misma operación o al no revisar si los inmuebles están en zona tensionada.
En algunos casos, además, hay que valorar si la autoliquidación debe identificarse correctamente según el supuesto aplicable, especialmente cuando se trata de grandes tenedores o edificios enteros de viviendas.
Una revisión antes de firmar puede evitar que el comprador descubra el sobrecoste cuando la operación ya está comprometida.
¿Vas a firmar arras o una compraventa? Envíanos un WhatsApp 💬 y revisamos si la operación puede tener riesgo fiscal antes de firmar.
QUÉ DOCUMENTOS CONVIENE REVISAR
Para valorar si puede aplicarse el ITP del 20% en Cataluña, conviene revisar la documentación de la compra y también la situación patrimonial previa del comprador.
Normalmente será útil comprobar la nota simple, las escrituras de los inmuebles que ya son propiedad del comprador, las referencias catastrales y los porcentajes de titularidad.
También hay que mirar el uso catastral, la superficie construida residencial, la ubicación de los inmuebles y si se encuentran dentro de una zona de mercado residencial tensionado.
Si la operación todavía no se ha firmado, es especialmente recomendable revisar el contrato de arras y el borrador de escritura. Ahí pueden aparecer detalles decisivos: si compra una persona física, una sociedad o varios compradores; si se compra un edificio entero; o si se adquieren varias entidades registrales en una misma operación.
En operaciones familiares o patrimoniales, también puede ser útil coordinar esta revisión con otros asuntos, como una herencia, una compraventa entre familiares, una separación o una extinción de condominio en Granollers.
CÓMO PUEDE AYUDAR UN ABOGADO ANTES DE LA COMPRA
Un abogado puede revisar la operación antes de que el comprador asuma compromisos difíciles de deshacer.
En García Degà Advocats podemos analizar si el comprador puede tener condición de gran tenedor, si la compra puede quedar sujeta al ITP del 20% y qué riesgos conviene valorar antes de firmar.
También revisamos contratos de arras, escrituras, notas simples y operaciones donde intervienen sociedades, varios compradores o inmuebles con distintas titularidades.
Cuando hace falta, coordinamos la revisión con notaría, gestoría o asesoría fiscal para que la operación no se valore por partes aisladas, sino como un conjunto.
Y si la autoliquidación ya se ha presentado, también puede revisarse la situación para valorar posibles riesgos si la Administración discute el tipo aplicado.
ABOGADOS EN GRANOLLERS PARA REVISAR COMPRAS DE VIVIENDA EN CATALUÑA
En García Degà Advocats revisamos operaciones de compraventa de vivienda, contratos de arras, escrituras, herencias con inmuebles y conflictos patrimoniales. Si la compra viene vinculada a una sucesión, también podemos ayudarte como abogados de herencias en Granollers.
También podemos intervenir cuando la compra viene después de una separación, una liquidación patrimonial o una reorganización familiar, situaciones en las que puede ser recomendable contar con un abogado de familia en Granollers.
Si en la operación aparecen viviendas situadas en municipios declarados zona tensionada, conviene revisar bien el contexto, igual que ocurre en asuntos de alquiler en Granollers y zona tensionada.
Atendemos presencialmente en Granollers y también hacemos consultas online cuando la operación se realiza en Cataluña y la documentación puede revisarse a distancia.
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EL ITP DEL 20% EN CATALUÑA
¿Siempre se paga el 20% de ITP al comprar una vivienda en Cataluña?
No. El 20% se aplica en supuestos concretos, como compras realizadas por grandes tenedores o adquisiciones de edificios enteros de viviendas. En muchos casos se aplica el tipo general o algún tipo reducido si se cumplen los requisitos.
¿Quién paga el ITP en una compraventa de vivienda?
En general, el ITP lo paga quien adquiere el inmueble. Por eso es importante calcular bien el coste fiscal antes de firmar arras o escritura.
¿Con cinco viviendas ya soy gran tenedor en Cataluña?
Depende. Puede ser relevante tener cinco o más inmuebles urbanos residenciales en una misma zona de mercado residencial tensionado, pero hay que revisar ubicación, titularidad, porcentajes, uso y situación concreta.
¿El 20% se aplica si compro mi vivienda habitual?
No necesariamente. Hay que revisar si la vivienda va a ser la vivienda habitual del comprador, si se cumplen requisitos para aplicar algún tipo reducido y si el comprador tiene o no condición de gran tenedor. No conviene dar una respuesta automática sin revisar la documentación.
¿Qué pasa si compro un edificio entero de viviendas?
La compra de un edificio entero de viviendas puede estar sujeta al tipo del 20%, con matices según quién compra, el destino de las viviendas y la composición del edificio.
¿Conviene revisar el contrato de arras antes de comprar?
Sí. Si el coste fiscal real no se ha calculado bien, el comprador puede comprometerse a una operación mucho más cara de lo previsto.
CONTACTA CON ABOGADOS EN GRANOLLERS ANTES DE FIRMAR UNA COMPRAVENTA
Si vas a comprar una vivienda, varias viviendas o un edificio entero en Cataluña, revisa antes el coste fiscal real de la operación.
En García Degà Advocats podemos estudiar la documentación, comprobar si puede aplicarse el ITP del 20%, revisar el contrato de arras y ayudarte a tomar una decisión con seguridad antes de firmar.
Atendemos en Granollers, Vallès Oriental y también online cuando la operación lo permite.
No ofrecemos consultas gratuitas. Revisamos documentación concreta para poder darte una respuesta útil y aplicable a tu caso.
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