La subida de impuestos municipales en Granollers y en gran parte del Vallès Oriental para 2026 ha despertado una preocupación urgente entre los propietarios de viviendas alquiladas. Con un incremento del IBI y la Tasa de Basuras aprobado por el Ayuntamiento, muchos arrendadores se encuentran revisando sus contratos con lupa y una duda recurrente: «Mi contrato dice que el inquilino paga los suministros y tributos, pero no especifiqué la cifra exacta en su día. ¿Puedo repercutirle esta subida o tengo que asumirla yo?».
Hasta hace muy poco, esta situación era un terreno pantanoso en los tribunales. Sin embargo, el panorama ha cambiado radicalmente este diciembre. En García Degà Advocats hemos analizado la reciente y trascendental Sentencia del Tribunal Supremo 1637/2025, de 17 de noviembre, que fija una nueva doctrina a favor de los propietarios, permitiendo el cobro de estos tributos incluso si el contrato no detallaba el importe anual exacto.
Si eres propietario, esto es una excelente noticia, pero cuidado: la sentencia exige un rigor formal en la notificación que, si no se cumple, puede anular tu derecho a cobro. Desde nuestro despacho en Granollers, gestionamos estos trámites online para toda España, asegurando que la reclamación cumpla con los nuevos estándares del Alto Tribunal.
LA DUDA ETERNA: ¿QUIÉN PAGA EL IBI DEL ALQUILER SEGÚN LA LEY Y POR QUÉ HABÍA MIEDO A RECLAMAR?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 20.1, permite que las partes pacten libremente que los gastos generales y tributos sean a cargo del arrendatario. Sobre el papel parece sencillo. Sin embargo, durante años, muchos Juzgados de Primera Instancia e incluso algunas Audiencias Provinciales aplicaban un criterio muy restrictivo.
El problema radicaba en la «transparencia». Si en el contrato de alquiler ponías «el inquilino pagará el IBI», pero no escribías «que asciende a 450 euros anuales», muchos jueces consideraban la cláusula nula o inaplicable. Argumentaban que el inquilino firmaba «a ciegas», sin saber la carga económica real que asumía. Esto provocó que miles de propietarios en Granollers y Barcelona desistieran de reclamar subidas de impuestos por miedo a perder en un juicio y ser condenados en costas.
Esta inseguridad jurídica obligaba a redactar contratos excesivamente rígidos que quedaban obsoletos en cuanto el Ayuntamiento revisaba el valor catastral o subía las tasas, dejando al propietario asumiendo la diferencia año tras año.
LA NUEVA SENTENCIA DEL SUPREMO (STS 1637/2025) LO CAMBIA TODO
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado sentencia el pasado 17 de noviembre de 2025, resolviendo definitivamente esta controversia. La doctrina que establece es clara y supone un balón de oxígeno para los arrendadores.
El Supremo distingue ahora nítidamente entre dos tipos de gastos que antes se confundían:
- Gastos de Comunidad (Variables): Aquí el Supremo mantiene la cautela. Al ser gastos que fluctúan y dependen de la gestión del edificio (derramas, limpieza, portería), el inquilino debe tener una idea clara del coste. Por tanto, para estos gastos sí es recomendable que conste el importe anual o el método de cálculo.
- Tributos Individualizados (IBI y Basuras): Aquí está la clave del cambio. El Tribunal determina que el IBI y la Tasa de Basuras son tributos que gravan la vivienda de forma individualizada. Su importe es público y lo fija la Administración (el Ayuntamiento), no el propietario. Por tanto, el Supremo sentencia que no es necesario que el contrato especifique el importe numérico exacto para que la cláusula sea válida. Basta con que exista un pacto expreso que diga que «corren a cargo del arrendatario».
Esto significa que, si tu contrato dice que el inquilino paga el IBI, la cláusula es plenamente exigible en 2026, aunque no pusieras la cifra en 2020. La autonomía de la voluntad de las partes prevalece, y se entiende que el inquilino aceptó asumir esos tributos, cualesquiera que fuesen sus importes oficiales.
IMPACTO EN GRANOLLERS: LA SUBIDA DEL 2,5% Y LAS ZONAS TENSIONADAS
Esta sentencia llega en un momento crítico para la ciudad. Con la aprobación de las nuevas Ordenanzas Fiscales en Granollers, que implican un aumento aproximado del 2,5% en impuestos clave como el IBI y la Tasa de Residuos para el próximo ejercicio, el margen de rentabilidad del alquiler se estrecha.
En un contexto de «Zona Tensionada» como es el Vallès Oriental, donde la Ley de Vivienda impide subir la renta del alquiler libremente para compensar el IPC real o la inflación, la repercusión de los gastos se convierte en la única herramienta legal que tiene el propietario para no perder poder adquisitivo. Si no repercutes el IBI y la Basura, en la práctica estás bajando el precio de tu alquiler cada año.
Gracias a la STS 1637/2025, los propietarios de Granollers pueden trasladar este incremento fiscal al inquilino sin temor a que un juez anule la cláusula por «falta de determinación del importe», siempre que la redacción del contrato original lo contemple como concepto repercutible.
EL PELIGRO REAL: LA NOTIFICACIÓN «CASERA» Y EL WHATSAPP
Aquí es donde el 90% de los propietarios cometen el error que les hace perder el juicio. Que tengas derecho a cobrar el IBI no significa que puedas exigirlo de cualquier manera. La jurisprudencia es extremadamente estricta con la forma en que se comunica esta deuda.
Muchos propietarios envían un mensaje de WhatsApp al inquilino diciendo: «Hola, ha llegado el IBI, son 500 euros, pásamelo con el alquiler». Este es el camino directo a la desestimación de la demanda. Los tribunales no admiten el WhatsApp como medio fehaciente por defecto si la otra parte lo impugna o niega haber recibido los documentos adjuntos.
Los 3 Errores que impiden el cobro (y el desahucio)
Según la doctrina procesal vigente, para que la deuda por IBI o Basuras sea considerada «líquida, vencida y exigible» (requisitos para poder demandar o iniciar un desahucio express por impago), se deben evitar estos fallos:
- Falta de Notificación Fehaciente: El inquilino debe recibir la comunicación de forma que quede prueba legal de su contenido y recepción. El Burofax con certificación de texto es el estándar de seguridad. Un email simple o un mensaje de texto no garantizan que el juez admita que el inquilino fue informado correctamente.
- Ocultación del Recibo Oficial: No basta con decir la cifra. Es obligatorio adjuntar copia del recibo oficial del Ayuntamiento o el documento liquidatorio donde conste el desglose. Si reclamas una cantidad sin aportar el justificante administrativo que la respalda, la reclamación es nula.
- Plazos Imposibles: Se debe conceder al inquilino un plazo razonable para comprobar el importe y pagar. Exigir el pago inmediato «para mañana» puede ser considerado abusivo y denotar mala fe procesal.
OPOSICIÓN DEL INQUILINO: ¿QUÉ PASA SI NO PAGA?
El impago de las cantidades asimiladas a la renta, como son el IBI y la Tasa de Basuras, tiene la misma gravedad legal que el impago del alquiler mensual. Es causa suficiente para la resolución del contrato y el lanzamiento (desahucio) del arrendatario.
Sin embargo, los abogados de los inquilinos suelen utilizar defectos de forma para paralizar estos procesos. El motivo de oposición más frecuente no es negar la deuda, sino alegar indefensión por defecto de notificación. Si el inquilino demuestra que no se le notificó el importe exacto con el recibo en la mano antes de recibir la demanda, el juez podría archivar el caso, obligando al propietario a empezar de cero y pagar las costas procesales.
Por ello, es vital no actuar por libre. La gestión de conflictos en comunidades de propietarios y arrendamientos requiere una precisión quirúrgica en los pasos previos a la vía judicial.
¿PODEMOS AYUDARTE? SOLICITA TU ESTUDIO DE VIABILIDAD
Si eres propietario en Granollers o el Vallès, no dejes pasar la oportunidad de actualizar tus rentas. Contacta con nosotros para solicitar presupuesto de revisión de tu contrato. Analizaremos profesionalmente si la cláusula es válida según el criterio del Supremo y, si es viable, nos encargaremos de la notificación fehaciente para asegurar el cobro. Damos servicio presencial y online.
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EL COBRO DEL IBI (FAQ)
¿Puedo cobrar el IBI con carácter retroactivo si nunca lo he pedido?
Depende de la redacción de tu contrato y de los plazos de prescripción en Cataluña. Generalmente, si no has notificado la actualización anualmente, podrías haber perdido el derecho a cobrar los años anteriores por «actos propios» (dar a entender que renunciabas a ello), pero sí puedes empezar a cobrarlo desde la próxima notificación fehaciente en adelante. Analizamos tu caso online para confirmarlo.
¿Qué pasa si el inquilino paga el alquiler pero deja de pagar la basura?
Legalmente es un incumplimiento contractual grave. El Tribunal Supremo equipara el impago de estos conceptos al impago de la renta. Por tanto, puedes iniciar una demanda de desahucio exactamente igual que si no pagara la mensualidad del piso.
Mi contrato es anterior a 2025, ¿me afecta la sentencia?
Sí, la doctrina del Tribunal Supremo interpreta la normativa vigente y se aplica a los procedimientos actuales. Si tu contrato tiene una cláusula de repercusión válida (aunque sin importe), la sentencia respalda su exigibilidad hoy.
¿Sirve un correo electrónico certificado como prueba?
Es mejor que un email normal, pero inferior al Burofax. Algunas plataformas ofrecen emails certificados que tienen validez probatoria, pero si el inquilino niega el acceso al contenido adjunto (el recibo), puedes tener problemas. Ante la duda, y para evitar riesgos en un futuro desahucio, el Burofax físico sigue siendo el «rey» de las pruebas en los juzgados de Granollers.
¿Puedo subir el alquiler por el IPC y además cobrar el IBI?
Son conceptos distintos. La actualización de la renta (limitada en zonas tensionadas) es una cosa, y la repercusión de tributos es otra. Puedes aplicar ambas si el contrato lo permite. De hecho, repercutir el IBI es la forma más efectiva de actualizar los ingresos cuando la subida de la renta está topada legalmente.
¿Necesito abogado para enviar la notificación?
No es obligatorio para ir a Correos, pero es altamente recomendable que un abogado redacte el contenido de la notificación. Una palabra mal puesta o un defecto en la descripción de la deuda pueden invalidar el documento como prueba para un futuro juicio. En García Degà Advocats preparamos y enviamos estas notificaciones con certificación de contenido para blindar tu posición.
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Atendemos presencialmente en Granollers y online en toda España.