La pujada d’impostos municipals a Granollers i a gran part del Vallès Oriental per al 2026 ha despertat una preocupació urgent entre els propietaris d’habitatges llogats. Amb un increment de l’IBI i la Taxa d’Escombraries aprovat per l’Ajuntament, molts arrendadors es troben revisant els seus contractes amb lupa i amb un dubte recurrent: «El meu contracte diu que l’inquilí paga els subministraments i tributs, però no vaig especificar la xifra exacta en el seu dia. Puc repercutir-li aquesta pujada o he d’assumir-la jo?».
Fins fa molt poc, aquesta situació era un terreny pantanós als tribunals. No obstant això, el panorama ha canviat radicalment aquest desembre. A García Degà Advocats hem analitzat la recent i transcendental Sentència del Tribunal Suprem 1637/2025, de 17 de novembre, que fixa una nova doctrina a favor dels propietaris, permetent el cobrament d’aquests tributs fins i tot si el contracte no detallava l’import anual exacte.
Si ets propietari, això és una excel·lent notícia, però compte: la sentència exigeix un rigor formal en la notificació que, si no es compleix, pot anul·lar el teu dret a cobrament. Des del nostre despatx a Granollers, gestionem aquests tràmits online per a tot Espanya, assegurant que la reclamació compleixi amb els nous estàndards de l’Alt Tribunal.
EL DUBTE ETERN: QUI PAGA L’IBI DEL LLOGUER SEGONS LA LLEI I PER QUÈ HI HAVIA POR A RECLAMAR?
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), en el seu article 20.1, permet que les parts pactin lliurement que les despeses generals i tributs vagin a càrrec de l’arrendatari. Sobre el paper sembla senzill. No obstant això, durant anys, molts Jutjats de Primera Instància i fins i tot algunes Audiències Provincials aplicaven un criteri molt restrictiu.
El problema radicava en la «transparència». Si en el contracte de lloguer posaves «l’inquilí pagarà l’IBI», però no escrivies «que ascendeix a 450 euros anuals», molts jutges consideraven la clàusula nul·la o inaplicable. Argumentaven que l’inquilí signava «a cegues», sense saber la càrrega econòmica real que assumia. Això va provocar que milers de propietaris a Granollers i Barcelona desistissin de reclamar pujades d’impostos per por a perdre en un judici i ser condemnats a costes.
Aquesta inseguretat jurídica obligava a redactar contractes excessivament rígids que quedaven obsolets així que l’Ajuntament revisava el valor cadastral o apujava les taxes, deixant al propietari assumint la diferència any rere any.
LA NOVA SENTÈNCIA DEL SUPREM (STS 1637/2025) HO CANVIA TOT
La Sala Civil del Tribunal Suprem ha dictat sentència el passat 17 de novembre de 2025, resolent definitivament aquesta controvèrsia. La doctrina que estableix és clara i suposa un baló d’oxigen per als arrendadors.
El Suprem distingeix ara nítidament entre dos tipus de despeses que abans es confonien:
- Despeses de Comunitat (Variables): Aquí el Suprem manté la cautela. En ser despeses que fluctuen i depenen de la gestió de l’edifici (derrames, neteja, porteria), l’inquilí ha de tenir una idea clara del cost. Per tant, per a aquestes despeses sí que és recomanable que consti l’import anual o el mètode de càlcul.
- Tributs Individualitzats (IBI i Escombraries): Aquí hi ha la clau del canvi. El Tribunal determina que l’IBI i la Taxa d’Escombraries són tributs que graven l’habitatge de forma individualitzada. El seu import és públic i el fixa l’Administració (l’Ajuntament), no el propietari. Per tant, el Suprem sentencia que no és necessari que el contracte especifiqui l’import numèric exacte perquè la clàusula sigui vàlida. N’hi ha prou que existeixi un pacte exprés que digui que «van a càrrec de l’arrendatari».
Això significa que, si el teu contracte diu que l’inquilí paga l’IBI, la clàusula és plenament exigible el 2026, encara que no posessis la xifra el 2020. L’autonomia de la voluntat de les parts preval, i s’entén que l’inquilí va acceptar assumir aquests tributs, fossin quins fossin els seus imports oficials.
IMPACTE A GRANOLLERS: LA PUJADA DEL 2,5% I LES ZONES TENSIONADES
Aquesta sentència arriba en un moment crític per a la ciutat. Amb l’aprovació de les noves Ordenances Fiscals a Granollers, que impliquen un augment aproximat del 2,5% en impostos clau com l’IBI i la Taxa de Residus per al proper exercici, el marge de rendibilitat del lloguer s’estreny.
En un context de «Zona Tensionada» com és el Vallès Oriental, on la Llei d’Habitatge impedeix apujar la renda del lloguer lliurement per compensar l’IPC real o la inflació, la repercussió de les despeses es converteix en l’única eina legal que té el propietari per a no perdre poder adquisitiu. Si no repercuteixes l’IBI i les Escombraries, a la pràctica estàs baixant el preu del teu lloguer cada any.
Gràcies a la STS 1637/2025, els propietaris de Granollers poden traslladar aquest increment fiscal a l’inquilí sense por que un jutge anul·li la clàusula per «manca de determinació de l’import», sempre que la redacció del contracte original ho contempli com a concepte repercutible.
EL PERILL REAL: LA NOTIFICACIÓ «CASOLANA» I EL WHATSAPP
Aquí és on el 90% dels propietaris cometen l’error que els fa perdre el judici. Que tinguis dret a cobrar l’IBI no significa que puguis exigir-lo de qualsevol manera. La jurisprudència és extremadament estricta amb la forma en què es comunica aquest deute.
Molts propietaris envien un missatge de WhatsApp a l’inquilí dient: «Hola, ha arribat l’IBI, són 500 euros, passa-m’ho amb el lloguer». Aquest és el camí directe a la desestimació de la demanda. Els tribunals no admeten el WhatsApp com a mitjà feaent per defecte si l’altra part l’impugna o nega haver rebut els documents adjunts.
Els 3 Errors que impedeixen el cobrament (i el desnonament)
Segons la doctrina processal vigent, perquè el deute per IBI o Escombraries sigui considerat «líquid, vençut i exigible» (requisits per a poder demandar o iniciar un desnonament express per impagament), s’han d’evitar aquests errors:
- Manca de Notificació Feaent: L’inquilí ha de rebre la comunicació de manera que quedi prova legal del seu contingut i recepció. El Burofax amb certificació de text és l’estàndard de seguretat. Un email simple o un missatge de text no garanteixen que el jutge admeti que l’inquilí va ser informat correctament.
- Ocultació del Rebut Oficial: No n’hi ha prou amb dir la xifra. És obligatori adjuntar còpia del rebut oficial de l’Ajuntament o el document liquidatori on consti el desglossament. Si reclames una quantitat sense aportar el justificant administratiu que la recolza, la reclamació és nul·la.
- Terminis Impossibles: S’ha de concedir a l’inquilí un termini raonable per comprovar l’import i pagar. Exigir el pagament immediat «per a demà» pot ser considerat abusiu i denotar mala fe processal.
OPOSICIÓ DE L’INQUILÍ: QUÈ PASSA SI NO PAGA?
L’impagament de les quantitats assimilades a la renda, com són l’IBI i la Taxa d’Escombraries, té la mateixa gravetat legal que l’impagament del lloguer mensual. És causa suficient per a la resolució del contracte i el llançament (desnonament) de l’arrendatari.
No obstant això, els advocats dels inquilins solen utilitzar defectes de forma per paralitzar aquests processos. El motiu d’oposició més freqüent no és negar el deute, sinó al·legar indefensió per defecte de notificació. Si l’inquilí demostra que no se li va notificar l’import exacte amb el rebut a la mà abans de rebre la demanda, el jutge podria arxivar el cas, obligant al propietari a començar de zero i pagar les costes processals.
Per això, és vital no actuar per lliure. La gestió de conflictes en comunitats de propietaris i arrendaments requereix una precisió quirúrgica en els passos previs a la via judicial.
PODEM AJUDAR-TE? SOL·LICITA EL TEU ESTUDI DE VIABILITAT
Si ets propietari a Granollers o el Vallès, no deixis passar l’oportunitat d’actualitzar les teves rendes. Contacta amb nosaltres per a sol·licitar pressupost de revisió del teu contracte. Analitzarem professionalment si la clàusula és vàlida segons el criteri del Suprem i, si és viable, ens encarregarem de la notificació feaent per assegurar el cobrament. Donem servei presencial i online.
PREGUNTES FREQÜENTS SOBRE EL COBRAMENT DE L’IBI (FAQ)
Puc cobrar l’IBI amb caràcter retroactiu si mai ho he demanat?
Depèn de la redacció del teu contracte i dels terminis de prescripció a Catalunya. Generalment, si no has notificat l’actualització anualment, podries haver perdut el dret a cobrar els anys anteriors per «actes propis» (donar a entendre que renunciaves a això), però sí que pots començar a cobrar-lo des de la propera notificació feaent en endavant. Analitzem el teu cas online per confirmar-ho.
Què passa si l’inquilí paga el lloguer però deixa de pagar les escombraries?
Legalment és un incompliment contractual greu. El Tribunal Suprem equipara l’impagament d’aquests conceptes a l’impagament de la renda. Per tant, pots iniciar una demanda de desnonament exactament igual que si no pagués la mensualitat del pis.
El meu contracte és anterior a 2025, m’afecta la sentència?
Sí, la doctrina del Tribunal Suprem interpreta la normativa vigent i s’aplica als procediments actuals. Si el teu contracte té una clàusula de repercussió vàlida (encara que sense import), la sentència recolza la seva exigibilitat avui.
Serveix un correu electrònic certificat com a prova?
És millor que un email normal, però inferior al Burofax. Algunes plataformes ofereixen emails certificats que tenen validesa probatòria, però si l’inquilí nega l’accés al contingut adjunt (el rebut), pots tenir problemes. Davant el dubte, i per evitar riscos en un futur desnonament, el Burofax físic segueix sent el «rei» de les proves als jutjats de Granollers.
Puc apujar el lloguer per l’IPC i a més cobrar l’IBI?
Són conceptes diferents. L’actualització de la renda (limitada en zones tensionades) és una cosa, i la repercussió de tributs és una altra. Pots aplicar ambdues si el contracte ho permet. De fet, repercutir l’IBI és la forma més efectiva d’actualitzar els ingressos quan la pujada de la renda està topada legalment.
Necessito advocat per enviar la notificació?
No és obligatori per anar a Correus, però és altament recomanable que un advocat redactio el contingut de la notificació. Una paraula mal posada o un defecte en la descripció del deute poden invalidar el document com a prova per a un futur judici. A García Degà Advocats preparem i enviem aquestes notificacions amb certificació de contingut per blindar la teva posició.
Necessites ajuda legal immediata?
Atenem presencialment a Granollers i online a tot Espanya.