Termini per reclamar despeses hipotecàries el 2025: el Suprem reinicia el comptador

Per què aquesta sentència és tan important?

El 2 d’octubre de 2025, el Tribunal Suprem va dictar l’Auto 180/2025, en què canvia el criteri sobre el termini de prescripció per reclamar les despeses d’hipoteca. Fins ara, molts tribunals entenien que el termini de 5 anys començava des del moment del pagament o des de la signatura de la hipoteca. El Suprem corregeix això: el termini no comença fins que existeixi una sentència ferma que declari nul·la la clàusula abusiva.

Això suposa una gran diferència per a milers de consumidors que havien perdut l’oportunitat de reclamar per suposada “prescripció”. Ara, poden tornar-ho a fer fins i tot si la seva hipoteca es va cancel·lar fa anys, o si ja havien reclamat sense èxit per entendre’s prescrit el seu cas.

Quines despeses hipotecàries es poden reclamar?

Les despeses que solen ser objecte de reclamació, i que els tribunals consideren que s’han de restituir si la clàusula va ser imposada sense transparència, són:

• Despeses de notaria: per l’escriptura del préstec hipotecari, que s’han de repartir entre ambdues parts.
• Despeses de registre de la propietat: normalment assumides indegudament pel prestatari.
• Despeses de gestoria: si va ser imposada pel banc, s’han de retornar íntegrament.
• Despeses de taxació: discutides, però hi ha jurisprudència favorable a la seva devolució.

Qui pot reclamar després d’aquesta sentència?

Poden reclamar:

• Persones amb hipoteques actives o ja cancel·lades que van assumir les despeses descrites per clàusules abusives.
• Afectats que no van iniciar procediment judicial.
• Consumidors que sí que van reclamar, però el seu cas va ser desestimat per prescripció.

✅ Important: aquesta doctrina no exigeix que el préstec estigui vigent. Fins i tot si va ser amortitzat fa més de 10 anys, la reclamació pot prosperar si no es va obtenir una sentència ferma anul·lant la clàusula.

Des de quan comença el termini de 5 anys?

Amb el nou criteri del Suprem:

• El termini no comença amb el pagament de les despeses,
• Ni amb la cancel·lació de la hipoteca,
• Ni amb sentències generals del TJUE o del mateix Suprem.

Comença a comptar des de la data en què el consumidor obté una sentència ferma que anul·la la seva clàusula en el seu cas concret.

Això significa que no hi ha prescripció automàtica, i que el termini comença des de la resolució judicial individual. Aquest criteri respecta els principis d’efectivitat i seguretat jurídica del consumidor, tal com ha assenyalat el TJUE en diverses resolucions.

Es pot reclamar ja?

Sí. La doctrina de l’Auto 180/2025 és ferma i aplicable ja a tots els jutjats. No hi cap recurs, i tots els jutges d’instància l’han de seguir. De fet, el mateix Suprem ha obligat a repetir el judici en el cas que la va motivar, anul·lant la sentència de Palma de Mallorca que havia denegat la devolució per prescripció.

A més, grans associacions de consumidors i plataformes legals ja estan tramitant milers d’expedients reoberts. Des del nostre despatx, García Degà Advocats, també estem impulsant noves reclamacions basades en aquesta doctrina amb l’objectiu de defensar els drets dels nostres clients a Granollers i a tota Catalunya.

Com reclamar les despeses hipotecàries a Granollers?

Recull la documentació:

• Escriptura del préstec hipotecari
• Factures de notaria, gestoria, taxació, registre
• Contractes signats i correspondència amb el banc

Estudia si hi ha base legal:

• Verifica si hi va haver clàusules predisposades sense possibilitat de negociació
• Consulta si ja hi va haver judici o reclamació prèvia

Reclamació extrajudicial al banc:

• Redactem una reclamació formal i la presentem al banc
• Adjuntem les factures i exigim la devolució conforme a la nova jurisprudència

Demanda judicial si el banc no respon o rebutja:

• Es presenta davant el Jutjat de Primera Instància de Granollers
• No hi ha taxes judicials si ets consumidor
• Podem incloure interessos legals des del pagament de les despeses

Quant pots recuperar?

Segons casos recents i sentències favorables, els consumidors estan recuperant:

• Entre 900 € i 2.000 € de mitjana per hipoteca.
• En alguns casos més de 3.000 €, depenent del valor de l’habitatge i de les despeses pagades.

A més, és possible sol·licitar interessos legals, que poden incrementar notablement la quantitat total recuperada.

Quins bancs estan afectats?

• BBVA
• CaixaBank
• Santander
• Banc Sabadell
• Bankinter
• Kutxabank
• I altres entitats avui absorbides o fusionades

I si tinc una clàusula sòl o IRPH?

Aquesta sentència del Suprem també anticipa com s’aplicarà el còmput de terminis en altres clàusules abusives, com les clàusules sòl o l’IRPH. Si tens una hipoteca amb aquests elements, i encara no els has reclamat, probablement el termini per fer-ho tampoc no ha començat encara.

Pots ampliar la informació sobre l’IRPH en el nostre article: ➡️ IRPH Suprem 2025 – com reclamar a Granollers

Preguntes freqüents

Quins documents necessito per iniciar la reclamació?

• Escriptura del préstec hipotecari
• Justificants dels pagaments de notaria, gestoria, registre, taxació
• DNI o NIE
• Si hi va haver judici previ, còpia de la resolució

He d’haver reclamat abans per beneficiar-me?

No. Pots reclamar per primera vegada ara. La sentència afavoreix aquells que mai van reclamar perquè pensaven que ja no podien fer-ho.

I si ja em van rebutjar per prescripció?

Pots reobrir el teu cas. Si el jutge anterior et va denegar la devolució per “termini esgotat”, aquesta sentència et permet tornar a presentar la reclamació.

Quin termini tinc ara?

Tindràs 5 anys des del moment en què obtinguis una sentència que declari nul·la la teva clàusula. Fins aleshores, el termini no corre.

Puc reclamar si la meva hipoteca ja es va cancel·lar fa anys?

Sí. El rellevant no és quan vas signar la hipoteca ni quan la vas cancel·lar, sinó si ja vas obtenir o no una sentència ferma sobre la teva clàusula. Si no l’has tingut, encara pots reclamar.

I si el banc em va tornar una part, però no tot?

Pots reclamar la resta. Molts bancs van tornar només part de les despeses (per exemple, excloent notaria o taxació). La sentència permet reclamar la devolució completa si la clàusula va ser abusiva.